1. Comece pela origem e pelo recorte
Escolha a cidade antes de buscar ou agregar. Identifique a publicação municipal, a versão importada e o período observado. Bases de municípios diferentes têm campos e critérios próprios; não some seus registros como se fossem uma amostra uniforme.
2. Escolha comparáveis, não apenas vizinhos
Considere localização, tipo de imóvel, definição de área e data. Proximidade geográfica ajuda, mas não prova equivalência. Documente inclusões e exclusões. Se houver poucas referências, informe a limitação; aumentar a amostra com imóveis incompatíveis pode piorar a estimativa.
3. Explique o cálculo
Preço por m² é o valor escolhido dividido pela área compatível da fonte. Área ausente ou igual a zero não permite esse cálculo. A mediana é o valor central da seleção ordenada. Informe a quantidade e o período dos comparáveis junto com qualquer indicador.
4. Separe evidência de interpretação
Uma transação histórica é uma referência, e um preço sugerido é uma interpretação dessa evidência. Conservação, reforma e outras características só entram como fatos quando verificadas. Não inferimos andar a partir de complemento de endereço nem substituímos campos ausentes por suposições.
5. Entenda o limite sobre liquidez
Uma base de ITBI, isoladamente, não informa quanto tempo cada imóvel ficou anunciado. Por isso, quantidade de registros não comprova velocidade de venda. A comparação pode apoiar uma conversa sobre preço, mas não garante comprador, desconto, valorização ou prazo de fechamento.
Responsabilidade editorial e atualização
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